ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה? השוואת מסלולי משכנתא

עמוד הבית > עמודי השוואה > נדל"ן > ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה? השוואת מסלולי משכנתא

משכנתא היא ללא ספק עניין מבלבל. למרות שמדובר בהלוואה שרבים יקחו במהלך חייהם, מדובר בעולם תוכן עמוס במושגים ומונחים מקצועיים, ונדמה שהוא כולל לא מעט אפשרויות.

לכן, רגע לפני חתימה על הסכם מכר לדירה או לפני שאתם מתעניינים ברכישת דירה מקבלן מומלץ לוודא שאתם מודעים לאפשרויות שלכם למימון העסקה וללקיחת משכנתא לדירה. עוד לפני שבוחרים בית חדש כדאי להגיע אל הבנק למשכנתאות ולהבין בדיוק את כל האופציות שלכם. אפשר לקרוא באינטרנט על האפשרויות השונות (קיימים לא מעט מאמרים, כתבות ומדריכים על הנושא) או להסתייע בשירותיו של יועץ משכנתאות.

בכל מקרה, כדי שתגיעו קצת יותר ערוכים, נבאר כאן שני מושגים חשובים בתחום המשכנתא: לוח שפיצר וקרן שווה.

מה זה לוח סילוקין?

לפני שנבין מה ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה, כדאי לדעת ראשית מהם לוחות סילוקין למשכנתא. לוח סילוקין הוא למעשה תכנית הפירעונות של ההלוואה, כלומר פריסה של האופן שבו יוחזרו התשלומים של המשכנתא. תכנית זו מורכבת מתאריך (שבו תידרשו לשלם לבנק החזרי משכנתא חודשיים/עיתיים) וסכום (כלומר גובה התשלום בכל אירוע תשלום לבנק).

תכנית הפירעונות נמשכת לאורך כל התקופה שמיום נטילת ההלוואה ועד יום פירעונה הסופי. כאשר מדברים על משכנתא מדובר על תקופה של לפחות עשור, ולרוב למעלה מזה. אם המשכנתא היא צמודה (למדד המחירים לצרכן או לשער חליפין) אז כל אחד מהסכומים בלוח הסילוקין יהיה כפוף לחישוב הפרשי ההצמדה הנובעים מהסדר ההצמדה. 

מה זה משכנתא קרן שווה?

קרן שווה היא שיטת חישוב שלפיה מחלקים את סכום ההלוואה הכולל במספר התשלומים. המשמעות היא שהריבית בתחילת תקופת הפירעון תהיה גבוהה יותר והיא תפחת בהדרגה מתשלום לתשלום כך שהתשלום הכולל (קרן+ריבית) ילך ויפחת מתאריך פירעון אחד למשנהו.

נדגים: נניח שלווה לקח משכנתא על סך מיליון שקלים לתקופה של 10 שנים. עליו לשלם לבנק החזר מדי חודש. כלומר ישנם 120 חודשים שבהם הלווה יידרש להחזיר כסף לבנק (10 שנים * 12 חודשים בשנה). נחלק את סכום ההלוואה (מיליון שקלים) במספר התשלומים (120), ונקבל שהקרן שהלווה יצטרך להחזיר מדי חודש היא 8333 שקלים. בפועל, מרכיב הריבית ילך ויקטן מדי תשלום. נראה זאת בעבור 3 החודשים הראשונים:

מועד התשלום לבנק	קרן	ריבית
1.1.2020	8333 שקלים	ריבית של חודש על 1,000,000 שקלים
1.2.2020	8333 שקלים	ריבית של חודש על 991,667 שקלים
1.3.2020	8333 שקלים	ריבית של חודש על 983,334

ההחזר הכולל לבנק מדי חודש יהיה הסכום של הקרן ושל תשלום הריבית, ולכן ילך ויקטן.

למי קרן שווה יכולה להתאים? למי שיש לו כושר החזר גבוה בטווח הקצר עם אופק להקטנת ההכנסה הפנויה בטווח הארוך יותר. כך למשל אם יש זוג צעיר שמרוויח טוב ויכול כעת להחזיר את תשלום המשכנתא יחסית בקלות, אולם הוא יודע שהוא עתיד להיכנס להריון בהמשך כך שהמשאבים הכספיים יופנו לקניית ציוד לתינוק, לבדיקות רפואיות וכו'. 

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה

מה זה לוח שפיצר?

בניגוד לקרן שווה, שיטת שפיצר מבוססת על כך שהתשלום הכולל (כלומר ההחזר החודשי לבנק המבוסס על קרן + ריבית) הוא תמיד זהה. עקב כך התשלום מגלם פירעון קרן בסכום הולך וגדל, ופירעון ריבית בסכום הולך וקטן, ובלבד שסכומם הוא זהה תמיד. שיטת שפיצר מקובלת מאוד בישראל בהלוואות משכנתא למשקי בית כיוון שהיא מקבעת את תזרים המזומנים הצפוי בכל חודש, ומאפשרת למשק הבית לתכנן את תזרים המזומנים החודשי שלו בהתאם להכנסות שלו.

איך בוחרים משכנתא ומהם התנאים לקבלת משכנתא?

אין נוסחת קסם לבחירת משכנתא נכונה ומדויקת עבורכם. עם זאת, מומלץ לקחת בחשבון את יכולת הפירעון שלכם ושינויים שעתידים להתרחש בהכנסות שלכם. צריך לזכור שמשכנתא אינה 'חתונה קתולית' – לאורך חיי ההלוואה ניתן לשנות אותה למשל באמצעות מחזור משכנתא. 

בנוסף לכך, צריך לזכור שקבלת המשכנתא לא תלויה רק ברצונות שלכם אלא גם בהחלטות של הבנק. תנאי המשכנתא שהבנק יציע לכם כמו גם גובה המשכנתא והמסלולים השונים שלה יושפעו מהמאפיינים והתכונות האינדיבידואליים שלכם. הבנק לוקח בחשבון פרטים שונים שיכולים להשפיע על היכולת שלכם להחזיר את ההלוואה כראוי. כך למשל:

 

• גובה ההכנסה שלכם.

 

• הגיל שלכם – הבנק לא ייתן לאנשים מבוגרים משכנתאות ארוכות טווח, מתוך החשש שלא יאריכו ימים כדי להחזיר את המשכנתא במלואה
• המצב הפיננסי שלכם – מובן שאם יש לכם מינוס בחשבון הבנק או לחלופין יש לכם התחייבויות כספיות שונות, הבנק יהסס אם לתת לכם משכנתא או שייתן לכם משכנתא בתנאים בפחות טובים. 
• המקצוע  שלכם – ישנם מקצועות שנחשבים לרווחיים ובטוחים יותר, ולכן יכולים להעיד על כך שיכולת הפירעון שלכם תהיה טובה יותר.
• מקום העבודה – יכול להיות ששכירים יקבלו תנאי משכנתא טובים יותר כיוון שהעבודה שלהם נחשבת לקבועה ובטוחה יותר מאשר בעלי עסק עצמאי. 

ההבדלים בין לוח שפיצר וקרן שווה

	קרן שווה	לוח שפיצר
מי יכול לקבל משכנתא בתחשיב זה?	• כל לווה שפונה לבנק, ועומד בתנאי הבנק לקבלת משכנתא.	• כל לווה שפונה לבנק, ועומד בתנאי הבנק לקבלת משכנתא.
מהו גובה ההחזר החודשי?	• הולך וקטן, כיוון שמרכיב הריבית הולך וקטן (בעוד תשלום הקרן נשאר קבוע לאורך כל תקופת הפירעון).	• נשאר קבוע לכל אורך תקופת הפירעון.
למי עשוי להתאים?	• למי שיש לו כושר החזר גבוה בטווח הקצר עם אופק להקטנת ההכנסה הפנויה בטווח הארוך יותר.	• לרבים ממשקי הבית בישראל שמבקשים לתכנן את תזרים הכספים שלהם.