כיצד נערך הליך המכירה של דירה מכונס נכסים?

מה זה כונס נכסים?

כונס נכסים הוא בעל תפקיד בתהליך ההוצאה לפועל בישראל. עיקר תפקידו הוא ניהול נכסי החייב בהוצאה לפועל, במטרה לדאוג לכך שהחייב יחזיר את חובותיו או יפעל בהתאם לפסק דין שניתן בגינו. כדי למלא את תפקידו בהצלחה, בסמכותו של הכונס לנהל את הנכס או למכור אותו.

מתי כונס הנכסים מוכר דירות?

כאשר לחייב יש חובות שונים כמו הלוואה או משכנתא שלא שולמו, הכונס ימכור את הדירה שבבעלות החייב ובאמצעות הכספים שיקבל תמורתה, ישיב את חובו של החייב. 

שלבי ההליך – איך מתנהל תהליך קניית דירות מכונס נכסים?

ניתן לחלק את ההליך למספר שלבים:

• מציאת הנכס הרלוונטי

ניתן למצוא דירות מכונס נכסים במקומות שונים: החל ממודעות בעיתונות, דרך מתווכים ומשרדים מקצועיים שמציעים רכישת דירה מכונס נכסים וכלה באתרים ייעודיים באינטרנט. בדרך כלל באתרים הללו ניתן לרכוש לא רק דירות אלא גם רכבים מהכונס.

• הצעת הצעות וביצוע התמחרות

במידה ומצאתם דירה שמעניינת אתכם ובדקתם אותה (על כך קראו עוד תחת 'חסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים'), הגיע הזמן להציע הצעה. למה הכוונה? כונס הנכסים לא מוכר לכם דירה באופן בלעדי. אנשים נוספים שמתעניינים בדירה רשאים להציע הצעה ובעצם לומר באיזה מחיר הם מוכנים לרכוש את הדירה. 

ההצעה כרוכה גם בתשלום, שניתן להתייחס אליו כאל דמי רצינות או דמי הצעה. לרוב מדובר בכ5%-10% מגובה ההצעה שלכם. שימו לב – אם הכונס יבחר את ההצעה שלכם (משום שהיא ההצעה הגבוהה או המשתלמת ביותר) הוא יקבל את התשלום מכם, זאת גם אם החלטתם בסופו של דבר שאתם לא מעוניינים לרכוש את הדירה. 

בסוף התקופה להגשת הצעות יגיעו כל המציעים למשרדו של כונס הנכסים, ושם תתבצע התמחרות. התמחרות היא מעין תחרות פומבית בין המציעים, שבסופה ייבחר הרוכש.

• אישור העסקה 

לאחר שנבחרה ההצעה, כונס הנכסים נדרש לפנות לבית המשפט ולאשר את ההצעה הנבחרת ואת ביצוע העסקה. במידה ובית המשפט אישר – ניתן לחתום על חוזה המכר. 

יש מכשול אחד שעלול לעמוד בדרך לקבלת הדירה מכונס הנכסים בשלב זה: לחייב שמורה הזכות לנסות ו'לפדות' את הנכס שלו בחזרה. כלומר אם החייב יכול לרכוש את הדירה בעצמו במחיר זהה לגובה ההצעה שנבחרה, הוא יהיה זה שיקבל את הדירה. מובן שמדובר במקרה שאינו שכיח, משום שמלכתחילה הדירה נמכרת במסגרת הליך כינוס הנכסים של החייב, כלומר לחייב יש בעיה של כספים או נזילות.

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה

יתרונות בקניית דירה מכונס נכסים

המחיר

היתרון המרכזי שבזכותו רוכשים פונים לקנות דירה מכונס נכסים הוא המחיר. ידוע לכל כי שוק הדיור הוא יקר מאוד, והמחירים בו מאמירים משנה לשנה. זוגות צעירים ואוכלוסיות נוספות במצב כלכלי בינוני ומטה מתקשים לרכוש דירה. לכן רכישת דירה מכונס נכסים היא מעין שביל זהב: הרוכשים מצליחים לקנות דירה שתהיה בבעלותם במחיר שהוא לרוב נמוך יותר ממחיר השוק.

ללא שיעבוד או עיקול – היעדר 'עיכובים' משפטיים

חוק המכר קובע שנכס שנמכר על ידי ההוצאה לפועל עובר לקונה נקי מכל שיעבוד, עיקול או זכות אחרת – כלומר בוודאות לא יכול להגיע אדם כלשהו בעתיד ולטעון שיש לו זכות כלשהי בנכס. החוק נותן מעין 'תעודת ביטוח' לנכסים שנמכרו על ידי הכונס, כך שהרוכשים לא יסתבכו במאבקים משפטיים עתידיים, ובעלותם הבלעדית בנכס בטוחה. 

חסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים

קבלת הדירה as is

כונס הנכסים לא מחויב לערוך בדיקות לנכס אותו הוא מוכר או לדווח לקונה על בעיה כזו או אחרת. זאת בניגוד לרכישת דירות בשוק ה'רגיל' שבו אם יש בעיה כלשהי שהמוכר יודע או צריך היה לדעת עליה, הוא מחויב לתת עליה מידע לקונה. 

המשמעות המעשית של העניין הזה היא שהרוכש יקבל את הדירה כמו שהיא, ולא יוכל לבוא בטענות אם יש בה פגם כה או אחר. לכן, מומלץ לערוך מראש בדיקות בדירה ולוודא שהיא אכן מתאימה לכם, וכן שאין בה ליקויים ופגמים. כדי לערוך את הבדיקות ניתן להסתייע באנשי מקצוע ובעורך דין רכישת דירה מכונס נכסים. כדאי לוודא גם פגמים פיזיים, אבל גם עניינים הנוגעים להיתרי בנייה והרחבה, חריגה מאישורים וכו'. 

לוקח זמן עד שמקבלים את הדירה

מלכתחילה תהליך רכישת דירה הוא תהליך לא קצר: מחפשים, בודקים, מתלבטים, מבצעים הערכה כספית (ופעמים רבות גם לוקחים משכנתא לקניית דירה מכונס נכסים או דירה יד שנייה בשוק ה'רגיל').

במקרה של רכישת דירה מכונס התהליך עשוי להיות ארוך אפילו יותר. זאת משום שהוא עשוי להיות מושפע משינויים בהליך ההוצאה לפועל של החייב או לחלופין להתעכב בגלל שבית המשפט מתמהמה במתן האישור לעסקה. לכן פעמים רבות הכונס לא מתחייב מלכתחילה על תאריך של מסירת הדירה, ועלול להיות פער של זמן מרגע החתימה ועד קבלת הדירה בפועל.

בכל אופן, בשל העובדה כי מכירה וקניית דירה מהווה לרוב את העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם, אנו ממליצים להתייעץ בנושא עם עו"ד מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין.

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה