מכירת דירה בזמן שהות בחו"ל מבלי לחזור לישראל

עו"ד רון הדר12 באוגוסט, 2020

מכירת דירה בזמן שהות בחו"להאם ניתן לבצע מכירת דירה בזמן שהות בחו"ל? בפשטות – כן. השאלה הזו רלוונטית לתושבי חוץ, לאנשים שנמצאים בחו"ל וצריכים מסיבה כזו או אחרת לבצע עסקת מכר או לחלופין למי ש'נתקעו' בגלל מגפת הקורונה ולא יכולים לנהל את המכירה מישראל. אז איך עושים את זה? מסתייעים בייפוי כוח בעסקת מקרקעין.

לפני הכל – מה זה בעצם ייפוי כוח?

ייפוי כוח הוא מתן הרשאה לאדם שקיבל את ההרשאה לפעול מבחינה משפטית בשם מייפה הכוח. מיופה הכוח יכול להיות בן משפחה, חבר, עובד או מכר, אולם במצבים מסוימים נדרש שמיופה הכוח יהיה עורך דין או נוטריון.

ייפוי כוח בעסקת מקרקעין

כאשר עסקינן בייפוי כוח במקרקעין, חלה חובה שייפוי הכוח ייערך ייפוי כוח נוטריוני הנחתם בפני נוטריון. למה הכוונה? לפי ס' 20 לחוק הנוטריונים, קיימים שני מקרים שבהם חייבים לפנות אל נוטריון כדי לערוך ייפוי כוח שיהיה תקף לפי הדין:

  • ייפוי כוח כללי – שאינו רלוונטי לענייננו.
  • ייפוי כוח לביצוע עסקאות במקרקעין הטעונות רישום במרשם המקרקעין – מדובר על עסקאות נדל"ן שמחייבות רישום בטאבו, כמו למשל מכירת דירה והעברת בעלות בה.  

התחל בעריכת הסכם מכר אונליין

בפועל, כאשר נותנים ייפוי כוח במקרקעין בעצם עורכים מסמך משפטי המאפשר למיופה הכוח לנקוט בפעולות שונות בתחום זה. כך למשל מאפשרים חתימה על ההסכם מכר על ידי מיופה כח, העברת בעלות רשומה שתבוצע על ידי מיופה הכוח ועוד.

מכירת דירה בזמן שהות בחו"ל – איך עושים את זה?

למעשה, התהליך יהיה דומה יחסית למכירת דירה מהארץ, רק שהפעם ההבדל המרכזי יהיה חתימה על הסכם מכר באמצעות יפוי כח. 

כבר בתחילת הדרך מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין למכירת דירה. ניתן להיפגש עם עורך הדין באופן וירטואלי מרחוק, ולהסדיר עימו מראש את כל הפרטים. עורך הדין יפעל על מנת:

  • לבצע בדיקות שנדרשות בטרם העסקה – כך למשל יוודא שהפרטים שנמסרים לרוכשים הפוטנציאליים מבחינת בעלות, זכויות ורישומים בטאבו הם הפרטים המהימנים והנכונים. בהיעדר נוכחות פיזית של המוכר בארץ עשויה להיות לכך חשיבות מכרעת: עורך הדין יוכל לגשת באופן פיזי ללשכות רישום המקרקעין ולדאוג לכך שלא יעלו בעיות קנייניות בהמשך הדרך, או לחלופין שהמוכר לא יואשם כמי שמנהל משא ומתן בחוסר תום לב או מסתיר מידע. 
  • להסדיר את הזכויות בנכס – כחלק מתהליך קניית הדירה, סביר להניח שגם הרוכשים שוכרים את שירותיו של עורך דין לקניית דירה. עורך הדין של הרוכשים יעודד אותם לרשום הערת אזהרה לטובתם על הנכס. לכן תפקידו של עורך הדין של המוכרים יהיה לוודא שהערת אזהרה כזו תרשם רק אם המוכרים מילאו את הצד שלהם בעסקה. אם הקונים יפרו את ההסכם בינם לבין המוכרים, עורך הדין יסייע במחיקת הערת האזהרה באמצעות מנגנון של ייפוי כוח בלתי חוזר (ללא צורך בנוכחות פיית של המוכר).
  • ניהול המשא והמתן ועריכת הסכם מכר לדירה – עורך הדין ינהל את המשא והמתן ובכלל זה ידון באופן העברת התשלום (פריסת התשלומים והסכום שישולם), במועד העברת החזקה בדירה, פריטים שיישארו בדירה (אם מדובר בדירה יד שנייה) ועוד עניינים הדרושים להשלמת העסקה. עורך הדין יעלה את ככל ההסכמות על הכתב ויגבש את חוזה המכר של הדירה.
  • מיסויי במכירת הדירה – על מוכר הדירה לשלם מס שבח ולעיתים גם היטל השבחה. לרוב עו"ד מומחה במקרקעין או יועץ מס יסדירו סוגיות אלו ואף עשויים לחסוך למוכר הדירה בעלויות.

בשלב זה יעבירו עורכי הדין של הצדדים את טיוטות ההסכם ביניהם. הם יעברו על סעיפי החוזה השונים, יוודאו שהכתוב אכן תואם את מה שנקבע בשלב המשא ומתן, שהאינטרסים של הלקוח שלהם באים לידי ביטוי ויתקנו את נוסח החוזה במידת הצורך.

בנוסף לצורך לשכור עורך דין למכירת דירה, מומלץ שהמוכר יוודא שהרוכשים הם אנשים הגונים ורציניים, ושניתן לסמוך על כך שישלימו את העסקה בזמן וללא בעיות (בכל אופן, בין אם מדובר במכירת דירה בזמן שהות בחו"ל או לא, אנו ממליצים להתייעץ בנושא עם עו"ד מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין)

לבסוף, על מנת להשלים את התהליך ולחתום על חוזה המכר, ניתן כאמור לערוך ייפוי כוח. המוכר ייפה את כוחו של צד ג' לחתום בשמו על חוזה המכר של הדירה. כך למעשה בעלי הדירה המקוריים יוכלו למכור את הדירה גם כאשר הם שוהים בחו"ל. חשוב לשים לב ששלב זה הוא הכרחי. על פי חוקי המקרקעין במדינת ישראל, עסקה במקרקעין חייבת להיעשות בכתב. לכן מיופה הכוח חייב לחתום על החוזה. 

התחל בעריכת הסכם מכר אונליין

    אל תפספסו עדכונים והטבות

    אנו רוצים להשאיר אותכם מעודכנים בפוסטים האחרונים, כל החדשות, טיפים והטבות עבור חברות חדשות וקיימות.
    הירשמו כעת

    פוסטים דומים

    איך לבחור עורך דין למכירת דירה ב2021?

    מכירת דירה אינה עניין של מה בכך: ראשית, מדובר בנכס משמעותי ויקר, ולכן כדאי לבצע את העסקה באופן סדור ומאורגן. שנית, זהו תהליך מתמשך, הכולל איתור רוכשים, משא ומתן על החוזים, העברת רישומים, תשלומים ותשלומי מס הנובעים מביצוע המכירה. לכן, לפני שחותמים על הסכם מכירת דירה מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין למכירת דירה. איך בוחרים באיזה עורך דין להיעזר? אספנו עבורכם כל...

    המשך לקרוא
    עו"ד רון הדר07 בדצמבר, 2020

    חתימה על הסכם מכר – ממה להיזהר לפני שחותמים על ההסכם רכישת דירה?

    בשעה טובה החלטתם לרכוש דירה ולעבור לבית חדש. מזל טוב! רגע לפני שחותמים על חוזה מכר דירה, משלמים שכר טרחה של עורך דין לרכישת דירה ומזמינים הובלה כדאי לדעת ממה להיזהר לפני שהחוזה הופך לרשמי ובר תוקף. איגדנו עבורכם כל את כל הפרטים שצריך לשים לב אליהם. דרישת הכתב בחוזי מקרקעין לפי חוק המקרקעין, שהוא המקור החוקי שבו מעוגנים הוראות וכללים בנושא נדל"ן, הסכם...

    המשך לקרוא
    עו"ד רון הדר11 ביולי, 2020
    Skip to content