בדיקות שאי אפשר לוותר עליהן לפני חתימת חוזה קניית דירה

מזל טוב! החלטתם לעבור דירה ולרכוש בית חדש. לצד ההתרגשות ורגע לפני שחותמים על הסכם קניית דירה, חשוב מאוד לערוך מספר בדיקות מקדמיות. הבדיקות הללו יסייעו לכם להיות בטוחים שכל פרטי הנכס המצוינים בחוזה נכונים, שהעסקה נעשית על פי דין ותושלם ללא בעיות.

בדיקות מקדימות לפני חתימה על חוזה דירה

קיימות בדיקות שונות שכדאי לערוך, חלקן מתייחסות להיבט הקנייני של הרכישה, אחרות להיבט התכנוני של הדירה. נציג את הבדיקות המרכזיות ביותר:

האם קיימות חריגות בנייה? 

לפני שעוברים לדירה החדשה (בין אם מדובר בדירה יד שנייה ובין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן) מומלץ לוודא שלא קיימות בה חריגות בנייה. כך למשל כדאי לבחון האם ישנן הרחבות שנבנו ללא אישור חוקי או לחלופין הרחבות שחרגו מהכתוב באישור שניתן. חריגות בנייה עשויות לעורר בעיות מול הרשות המקומית שתחייב את הבעלים החדש לשלם בגינן או לחלופין מול הבנקים שלא ירצו לתת משכנתא לרכישת דירה שבה יש חריגה מופרזת.

התחל בעריכת הסכם קניית דירה אונליין

האם רשומה הערת אזהרה על הדירה לטובת צד ג'? 

הערת אזהרה היא בעצם עדות להתחייבות שנעשתה בין בעל הדירה לבין צד שני. למה הכוונה? אם בעל דירה וצד ב' התחייבו זה כלפי זה בעסקת מכר, כלומר שהבעלים ימכור את הדירה לצד השני, אולם החוזה טרם נחתם – הצד השני יכול לרשום הערת אזהרה לטובתו במרשם המקרקעין. הערה כזו 'מודיעה' שבגין הנכס קיימת התחייבות כלשהי.

כדי להשלים עסקה במקרקעין בישראל יש לרשום אותה. כלומר בעלי קרקע ייחשב לבעליה רק אם הוא רשום ככזה במרשם המקרקעין. לפי החוק, אם רשומה הערת אזהרה אי אפשר לרשום במרשם המקרקעין עסקה שסותרת אותה. לכן, אם בבואכם לרכוש את הדירה גיליתם שרשומה הערת אזהרה לטובת צד ג' – יכול להיות שעסקת המכר לא תוכל לצאת לפועל.

מי הבעלים של הדירה?

בעת עריכת בדיקות מקדמיות בהסכמי מכר חשוב לבדוק האם הבעלים של הדירה שמולו אתם עורכים את ההסכם הוא אכן הבעלים האמיתי והרשום שלה. כלומר, נדרש לבדוק שהמוכר הוא אכן מי ששמו כתוב כבעלי הדירה במרשם המקרקעין. אם ערכתם עסקה עם מי שהתברר בסופו של דבר שאינו הבעלים, קיימת סכנה שהבעלות בדירה לא תהיה שלכם גם אם נהגתם בתום לב. 

האם קיימים ליקויים בדירה?

בדקו מראש האם קיימים ליקויים פיזיים בדירה, כמו עובש, רטיבות, מבנים או תשתיות הזקוקים לחיזוק או חידוש וכיוצא באלה. אל תתביישו לשאול את הבעלים הנוכחיים שאלות שונות על טיב הדירה: המוכר נדרש לומר לכם את האמת ולא להסתיר מידע, כל עוד מידע כזה נמצא ברשותו. 

קיימות בדיקות נוספות שמומלץ לערוך לפני החתימה על החוזה. לכן, התייעצו עם עורך דין מומחה למקרקעין טרם רכישת הדירה על מנת שזה ידע להכווין אתכם וכן לבחון עבורכם היבטים שונים של הדירה בטרם רכישתה. 

איך לבחור עורך דין לקניית דירה?

כאשר מבקשים לשכור את שירותיו של עורך דין לקניית דירה או לרכישתה, מומלץ לשים לב לכמה דברים: 

• תחום המומחיות – עולם עריכת הדין הוא רחב ומגוון, ועורכי דין שונים מתמקצעים בתחומים שונים. כדי להבטיח שתהליך רכישת הדירה נעשה באופן המקצועי ביותר, כזה שישרת את האינטרסים שלכם כקונים, מומלץ לבחור עורך דין שמתמחה במקרקעין וידע לבצע עבורכם את הבדיקות המקדמיות הקריטיות. 
• ניסיון – לניסיון יש חשיבות רבה כאשר מדברים על רכישת דירה. משום שמדובר בעסקה גדולה ומשמעותית שהקונים משקיעים בה כסף רב, רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין שהתנסה בתחום, שמכיר את כל השלבים על בוריים ושידע לייעץ במשא ומתן ובהליכים הנוגעים לרישום והעברת הזכויות בנכס. 
• סוג העסקה ועורך הדין של הצד השני – במקרים מסוימים רוכשים ומוכרים שוכרים את שירותיו של עורך דין אחד שינסח עבורם את הסכם המכר. צעד כזה הוא לגיטימי כמובן, אולם מומלץ לבחון האם שני הצדדים הם 'שווי כוחות'. כלומר האם עורך הדין אכן מייצג את האינטרסים של שני הצדדים או שמא ישנם אינטרסים מיוחדים של הרוכשים שכדאי שייוצגו על ידי עורך דין בלעדי שלהם. 
• זול או יקר? – מטבע הדברים, אף קונה לא מעוניין לשלם שכר טרחה גבוה מדי לעורך הדין שלו. עם זאת, חשוב לשים לב שגם תעריף זול הוא לא תמיד דבר חיובי: שכר טרחה נמוך עלול לאותת על כך שעורך הדין מייעץ ללקוחות רבים (כמות לקוחות גדולה על חשבון שכר נמוך) ולכן עשוי להשקיע פחות תשומת לב בתיק שלכם. 

עריכת הסכם קניית דירה אונליין

כיום ניתן לערוך הסכם מכר אונליין, בליווי של עורך דין צמוד שמתמחה בתחום הנדל"ן. עריכת הסכם באינטרנט עשויה לחסוך זמן, כסף ולא מעט כאב ראש. 

התחל בעריכת הסכם קניית דירה אונליין