טיפים חשובים עבור הסכם מכר דירה

מזל טוב! מצאתם את דירת חלומותיכם. עכשיו "נותר" לכם רק לפעול להוצאת של העסקה מהכוח אל הפועל, כלומר, לעשות את כל הבדיקות המקדימות לפני רכישת הנכס, לנסח את הסכם המכר ולבצע את כל הפעולות והדרישות בינכם לבין המוכר וכלפי רשויות המדינה (טאבו, עיריה, מיסוי מקרקעין ועוד).

הכנו עבורכם רשימה של מספר טיפים בבואכם לבצע ולחתום על עסקת מכר דירה. מקווים שהמדריך הזה יעזור לכם לקבל ידע בטרם כניסתכם להליך של רכישת דירה. כמו כן, חשוב להדגיש – אין לראות במדריך זה כתחליף לייעוץ וליווי משפטי של עו"ד מומחה במקרקעין ובעסקאות מכר.

ביצוען של בדיקות מקדימות

אחרי מסע מפרך של חיפוש נכס לרכישה, איתרתם את הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש. המלצה שלנו – בטרם חתימתכם, וודאו כי אתם לא קונים חתול בשק, בצעו בדיקות מקדימות לגבי הנכס על מנת לוודא שהוא ראוי ועומד בדרישות השונות שלכם לצורך קיומה של העסקה ובטרם חתימתכם על הסכם מכר דירה.

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין

בדיקת נסח טאבו – נסח טאבו הינו מסמך משפטי שמונפק ע"י הטאבו שאליו משוייך הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש. נסח טאבו ניתן להוריד מאתר האינטרנט של הטאבו והוא מהווה את תעודת הזהות של הנכס.

נסח טאבו מופיעים פרטי הנכס – פרטי גוש/חלקה, כתובת, מספר השטר, מי הבעלים של הנכס, האם רשומה עליו משכנתא, מי בעלי הזכויות בנכס, האם יש צדדים שלישיים שרשמו לטובתם הערת אזהרה וכו'.

בדיקת נסח טאבו הינה שלב מקדמי לצורך קיומה של העסקה ולא מומלץ כלל להתקדם בעסקה בטרם בדיקתו.

בדיקות משפטיות – בטרם רכישת הנכס, עליכם לבצע בדיקות משפטיות בדבר הנכס. בדיקות אלו נדרשות על מנת שתוודאו שהנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש אכן ניתן לרכישה.

בדיקות פיזיות – מומלץ לבצע בדיקה פיזית של הנכס ע"י בודק מוסמך. לבדוק שאין נזילות, לבדוק שהנכס עומד בתקנים הדרושים ועוד.

שמאי מקרקעין – במקרים רבים, מומלץ בטרם חתימה על הסכם המכר לבצע בדיקה של הנכס ע"י שמאי מקרקעין מוסמך. המלצה זו מקבלת משנה תוקף במקרים בהם הנכס נרכש באמצעות מימון בנקאי (משכנתא). אתם לא רוצים להגיע להסכמות בעניין המחיר של הנכס עם המכר ולאחר מכן לגלות כי שוויו של הנכס נמוך מהמחיר שעליו סיכמתם. ההמלצה הזו כאמור מקבלת משנה תוקף במקרים בהם הקונה לוקח משכנתא מהבנק שכן הבנק יתן משכנתא בכפוף למחיר שקבע השמאי ולא המחיר שנקבע בין המוכר לקונה בהסכם.

זכרון דברים למכירת דירה

זכרון דברים הוא מסמך בעל משמעות משפטית (בניגוד לדעה הרווחת שהוא לא!) אשר נחתם בין המוכר והקונה. לפעמים הצדדים לעסקת המכר חותמים על זכרון דברים במטרה לעגן את ההסכמות וההתחייבויות שלהם וזאת עד למועד החתימה על הסכם המכר עצמו. חוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין יש להעלותה על הכתב, על כן זכרון דברים במקרים מסוימים יכול להוות מסמך בעל תוקף משפטי לעניין התחייבויות הצדדים לצורך קיומה של העסקה גם אם הסכם המכר לא נחתם.

לחתימה על זכרון דברים ישנם חסרונות – לרוב הוא נחתם בין הצדדים בלי להיוועץ עם עורך דין ועל כן יכול ויהיו בו סעיפים בעייתים שלא תוכלו לחזור בכם מהם. בנוסף, מועד החתימה על זכרון הדברים יכול לשמש כמועד חתימת ההסכם לעניין תשלומי המס – לרבות, חובת הדיווח על העסקה למיסוי מקרקעין וכן תשלום מס רכישה/מס שבח. מלבד שני חסרונות אלו, קיימים חסרונות רבים נוספים לזכרון דברים ועל כן, ההמלצה הינה שלא לחתום על זכרון דברים (בטח ובטח שלא בהיוועצות של עורך דין מומחה!).

עריכה וחתימה על הסכם המכר

הסכם מכירת דירה מקצועי הוא הסכם כזה שנערך ע"י עורך דין המומחה בתחום הנדל"ן בכלל ובתחום עסקאות מכר בפרט. בטרם חתימה על הסכם המכר הסופי, יעבירו הצדדים ועורכי הדין שלהם את טיוטת הסכם מכר דירה בניהם וזאת על מנת לוודא שההסכמות, ההתחייבויות ושלל הסעיפים של ההסכם מוסכמים ע"י הצדדים וכי הם מוכנים ויכולים לקיימם.

חשוב לציין – קיים שוני בין חוזה מכר דירה יד שנייה לבין חוזה מכר דירה מקבלן וזאת בשל השוני באופיה של העסקה, משך העסקה, התחייבויות הצדדים ועוד. לא משנה באיזה הסכם מדובר, בין אם מדובר ברכישת דירה יד שניה או רכישת דירה מקבלן, חשוב לבצע את העסקה בליווי עורך דין מומחה בנדל"ן ובהסכמי מכר.

הסכם המכר מכיל בתוכו את כל הפרטים בדבר הנכס – פרטיו, מצבו המשפטי, מצבו הפיזי, סכום העסקה, התחייבויות הצדדים לקיומם של שלבי העסקה, מועדי התשלום, מועדי רישום הערות אזהרה וזכויות הצדדים בטאבו, סעיפים אשר מדברים על פיצוי בגין אי קיום סעיפי ההסכם וכן סעיפים המוגדרים כסעיפים אשר מהווים הפרה יסודית של ההסכם.

להסכם המכר נהוג לצרף נספחים ומסמכים נוספים לעסקה אשר מאפשרים את קיומה כגון: יפוי כוח בלתי חוזר לרישום הערות אזהרה בטאבו, מסמכים לרשויות המס, משכנתא ועוד.

סוגיות מיסוי

באופן כללי, לאחר חתימה על הסכם המכר, יש לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד החתימה. כמו כן, על הצדדים לשלם את המס תוך 60 יום ממועד החתימה (הקונה משלם מס רכישה והמוכר משלם מס שבח). גובה המיסוי בעסקאות מקרקעין תלוי בעיקר בכמה דירות מחזיקים הצדדים לעסקה – אם מדובר במכירת דירה ראשונה של המוכר או רכישת דירה שנייה של הקונה, הרי ששאלה זו משפיעה על גובה המס אותו הצדדים יצטרכו לשלם.

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין

טרם חתימה על הסכם המכר, עליכם להיוועץ בעורך דין ובעיקר בכזה המתמחה במיסוי מקרקעין, על מנת שתדעו להיערך לסוגיית המיסוי לאחר קיומה של העסקה.

עלויות נוספות

רבים נוטים לשכוח, שבעת רכישת דירה, ישנן עלויות נלוות לעסקה מלבד עלות הדירה. בטרם ביצוע העסקה, עליכם להיערך ולקחת בחשבון עלויות נלוות כגון: שיפוץ הנכס, שכ"ט עורכי דין, שכ"ט של אנשי מקצוע כגון שמאים, בודקים ועוד. עלויות אלו מצטברות בעסקה ויש לקחת אותן בחשבון על מנת שתוכלו לוודא שביכולתם לקיים את העסקה.

לסיכום

רכישת דירה היא כנראה העסקה הגדולה והחשובה ביותר שתעשו בחייכם, על כן, עליכם להיוועץ ולהיעזר בעורך דין מומחה בתחום הנדל"ן והסכמי המכר על מנת לוודא שלא תפספסו אף פרט בדרך וכן על מנת לוודא שהזכויות והאינטרסים שלכם יהיו מוגנים בהסכם המכר עליו אתם חותמים בעת רכישת הדירה.