מי זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה, בית או נכס?

שוק הנדל"ן והדיור הוא אחד השווקים המדוברים ביותר במדינת ישראל. רבות דובר על שוק הנדל"ן, המחירים, המחסור, בעיות ואי התאמה בין הביקוש להיצע, תוכניות ממשלתיות לפתרון משבר הדיור ועוד. 

בפוסט זה נדבר על אחת הסוגיות המרכזיות בתחום עסקאות הנדל"ן – סוגיית המיסוי. תחום מיסוי מקרקעין הוא תחום רחב מאד, סבוך, שישנם עורכי דין ורואי חשבון שזהו תחום התמחותם הבלעדי, ועל כן נאמר תחילה כי אין לראות בבלוג זה כתחליף לייעוץ משפטי/חשבונאי אלא הוא נועד להעניק לך מידע ראשוני בנושא.  

סוגיית המיסוי בעסקאות נדל"ן הינה סוגיה כבדת משקל שיש לקחת אותה בחשבון בחישוב עלויות העסקה ופעמים רבות היא יכולה להיות גורם שבגללו תיסגר עסקה או תתבטל. יש לתת עליה את הדעת, לקחת אותה בחשבון בחישוב עלויות העסקה ולהיות מודע לגבי אפשרות לקיזוז או למתן פטור מתשלומי המס במסגרת העסקה. 

איזה מיסים יש לשלם במסגרת עסקאות נדל"ן?

לצורך בלוג זה, ניקח לדוגמא עסקה פשוטה, עסקת מכר דירה. במסגרת העסקה, לאחר חתימת הצדדים על הסכם מכר דירה, קיימת חובה על פי חוק לדווח על העסקה תוך 30 יום לרשויות המס. בנוסף, לאחר 60 יום ממועד החתימה על הסכם המכר, נדרשים הצדדים לשלם מס בגין ביצוע העסקה. 

אילו מיסים צריכים הצדדים לשלם?

לאחר חתימה על הסכם מכירת דירה מקצועי, נדרשים הצדדים לשלם מיסים בגין העסקה. קיימים סוגים שונים של מיסים שחלים על כל אחד מהצדדים לרשויות שונות. על הקונה לשלם מס רכישה (למיסוי מקרקעין) ועל המוכר לשלם מס שבח (למיסוי מקרקעין) וקיימים מקרים בהם עליו לשלם גם היטל השבחה (סוג מס נוסף שעל המוכר לשלם לרשות המקומית בה נמצא הנכס). 

מס רכישה – מס שמשלם הקונה על רכישת הדירה. מס רכישה משולם ונגזר ממספר גורמים כגון: מהו הנכס הנרכש (מסחרי/דירת מגורים/דירה להשקעה), אם מדובר בדירת מגורים האם זו דירה ראשונה או שנייה וכו'. כל הגורמים הללו משפיעים על השאלה – כמה מס צריך לשלם הקונה. 

מס שבח – מס שמשלם המוכר בגין מכירת הדירה שבבעלותו (נקרא בעגה הלא מקצועית – מס מכירת דירה). מס שבח הינו מס שמשולם בגין הרווח שעשה בעל הנכס הנמכר מהמחיר שהוא שילם בעת רכישתו לבין המחיר שהוא קיבל בעת מכירתו. חישוב מס שבח הינו חישוב שנעשה ע"י מומחים בתחום וזאת על מנת לוודא שהמוכר לא שילם מעל מה שנדרש (ואז הפסיד בשל כך כסף) וכן שלא שילם מתחת למה שנדרש (ואז יגלה כי ישנן עלויות נוספות בקיום העסקה). שיעור מס השבח נכון לשנת 2019 הינו 25% כאשר יש לקחת בחשבון שבמקרים רבים מס השבח ישולם בגין רווחים שנצברו משנת 2014 ואילך (נדגיש – יש להיוועץ עם איש מקצוע בנוגע לחישוב מס השבח שתצטרכו לשלם בגין מכירת הדירה). 

פטור ממס שבח

פטור ממס שבח בעת מכירת דירה, יכול לחסוך לכם אלפי אם לא עשרות אלפי שקלים. פטור ממס שבח אפשר לבקש כאשר הנכם עומדים בתנאים מסוימים אשר קבועים בחוק. אחד המקרים הנפוצים בישראל לקבלת פטור ממס שבח הינו מתן פטור בעת מכירת דירת מגורים (שהיא דירה יחידה) וכי הוא לא מכר דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית. מקרה נוסף בו ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח הינו מקרה שבו למוכר יש דירה נוספת, אך הוא לא מכר דירה אחרת ב-4 השנים שקדמו למכירה הנוכחית. 

סוגיית "שמירת הפטור"

פטור מתשלום מס שבח באחד המקרים המתוארים לעיל (וגם במקרים אחרים) ניתן "לשמור". כלומר, אם אתם לקראת מכירה של דירה ובחישוב שלכם מס השבח שתצטרכו לשלם נמוך, אולי כדאי לשקול "לשמור" את הפטור לעסקה עתידית אחרת, בה תאלצו לשלם מס שבח בשיעור גבוה משמעותית. 

איך מקבלים פטור מתשלום מס שבח?

השאלה הנפוצה ביותר בקרב מוכרים היא איך מקבלים פטור מתשלום מס שבח? לצורך קבלת הפטור יש להגיש בקשה למתן פטור מתשלום מס שבח ולצרפה לטופס הדיווח על קיומה של העסקה (שכאמור נעשה תוך 30 יום ממועד חתימת הסכם המכר). בטופס הבקשה יש לצרף את פרטי העסקה – הצדדים לה, מה התמורה המשולמת למוכר בגין העסקה וכן יש לצרף מסמכים נוספים כגון: הסכם המכר, נסח טאבו ועוד.