ייעוץ משפטי טרם מכירת/קניית דירה – איך להתחיל?

בשעה טובה החלטתם לעבור לדירה חדשה או למכור את הדירה הקיימת שלכם. ייעוץ משפטי טרם מכירת דירה או לחלופין ייעוץ משפטי טרם קניית דירה עשויים להיות חשובים מאוד בתהליך: עסקת מכר היא עסקה בעלת השלכות משפטיות, גם העברת הבעלות בדירה עלולה לגרור הליכים משפטיים אם היא לא מטופלת היטב, ובכלל – מומלץ להצטייד בעורך דין מומחה למקרקעין שילווה אתכם כל הדרך עד הבית החדש. 

ייעוץ משפטי בחוזה מכירת דירה/ חוזה קניית דירה – איך ומתי מתחילים?

ההחלטה על רכישת דירה לא מתקבלת ביום אחד. לפני ש'מוצאים את האחת' יש לחפש, לערוך תחקיר אינטרנטי, לבקר בדירות ובבתים המוצעים למכירה וכו'. בשלב שבו מצאתם דירה שאתם סבורים שאתם מעוניינים לרכוש – הן מבחינת תנאיה הפיזיים של הדירה והן מבחינת המחיר המבוקש – מומלץ להתחיל ולהסתייע בשירותיו של עורך דין. 

כך גם לגבי מוכרים – אם אתם סבורים שקיימים קונים שעתידים לרכוש את הדירה, ושמעוניינים לנהל משא ומתן רציני, היעזרו בעורך דין כדי להתקדם מכאן. 

חשוב לשים לב שכבר בשלב זה הסכמות או מסמכים שונים שהצדדים יערכו ביניהם עשויים להיות מחייבים מבחינה משפטית, גם אם לא מדובר בחוזה המכר הרשמי. כלומר למעורבותו של עורך הדין יש חשיבות עליונה. כך למשל צדדים שחותמים על מסמך 'זכרון דברים' כדי לשרטט את ההסכמות הכלליות שלהם לגבי הדירה עשויים להיחשב כמי שחתמו על חוזה מחייב, דבר שמומלץ לעשות כמובן בסיועו של עורך דין. 

איך לבחור עורך דין מקרקעין?

• מחפשים עורך דין שמתמחה בתחום – על מנת להיות בטוחים שמכירת הדירה מתבצעת באופן המיטבי, כזה שישרת את האינטרסים שלכם כצד המוכר, ההמלצה היא לבחור עורך דין שמתמחה בתחום המקרקעין ובקיא בפרקטיקה, בחקיקה ובפסיקה.
• מחפשים עורך דין מנוסה – כאמור, מכירת דירה היא עסקה גדולה ומשמעותית, ולכן מומלץ להסתייע בעורך דין שהתנסה בתחום, וידע לייעץ במשא ומתן, ברישום וכן בהעברת הזכויות בנכס.
• בוחנים את סוג העסקה וקיומו של עורך דין המייצג את הקונים– לא פעם מוכרים וקונים מסתייעים באותו עורך דין לצורך ניסוח הסכם המכר. כמובן שאין מניעה לנהוג כך, ובכל זאת לא תמיד זה כדאי: אם הצדדים אינם 'שווי כוחות' או שקיימים  אינטרסים מיוחדים של המוכרים שכדאי שייוצגו על ידי עורך דין בלעדי משלהם.
• בוחנים את המחיר – מובן מאליו שלא הקונים ולא כמוכרים רוצים לשלם שכר טרחה גבוה מדי לעורך הדין שלהם. עם זאת, חשוב לשים לב שגם שכר טרחה נמוך  הוא לא בהכרח דבר טוב: מחיר נמוך עשוי להעיד על כך שעורך הדין מייעץ לכמות גדולה של לקוחות, ועל כן עלול להשקיע פחות תשומת לב בתיק שלכם.

כיצד נקבע שכר טרחת עורך דין מכירת דירה?

במדינת ישראל אין חוק המעגן את גובה שכר טרחה עורך דין מכירת דירה: עורך הדין רשאי לגבות מהלקוח שלו סכום לבחירתו. הרציונל הוא שגובה שכר טרחה   נגזר מסוג העסקה ומעלות חוזה מכירת דירה. כך, עסקה שתדרוש מעורך הדין משאבי זמן מרובים, וכוללת  ניסוח חוזה מסובך או התעסקות מאסיבית ענייני מס, מובן שעורך הדין יגבה סכום גבוה יותר.

אילו בדיקות משפטיות עורך הדין יבצע לפני הכניסה לדירה?

האם רשומה הערת אזהרה על הדירה לטובת צד ג'?

הערת אזהרה היא בעצם עדות במרשם המקרקעין להתחייבות שנעשתה בין בעל הדירה לבין צד שני. כלומר אם בעל דירה וצד ב' התחייבו האחד כלפי השני בעסקת מכר, אבל עוד לא חתמו ביניהם על חוזה – הצד השני יכול לרשום הערת אזהרה לטובתו במרשם המקרקעין. תפקידה של הערה כזו הוא 'להודיע' לציבור הרחב שבגין הנכס קיימת התחייבות כלשהי.

כדי להשלים עסקה במקרקעין בישראל יש לרשום אותה. כלומר כדי שאדם ייחשב לבעליה של קרקע הוא צריך להיות רשום ככזה במרשם המקרקעין. לפי החוק המקרקעין, אם רשומה הערת אזהרה אי אפשר לרשום במרשם המקרקעין עסקה שסותרת אותה. לכן, אם בבואכם לרכוש את הדירה גיליתם שרשומה הערת אזהרה לטובת צד ג' – יכול להיות שהעסקה שלכם לא תוכל לצאת לפועל.

מי הבעלים של הדירה?

בעת עריכת בדיקות מקדמיות בהסכמי מכר מומלץ   לוודא האם הבעלים של הדירה שמולו אתם עורכים את החוזה הוא גם מי שרשום כבעלים במרשם המקרקעין. אם ערכתם עסקה עם מי שהתברר בסופו של דבר שאינו הבעלים, קיימת סכנה שהבעלות בדירה לא תהיה שלכם גם אם נהגתם בתום לב.

יועץ מס/ עורך דין מומחה יבדקו את המיסים שהלקוח שלהם נדרש לשלם

לא משנה אם מדובר בחוזה רכישת דירה מקבלן  או במכירת דירה יד שנייה, גם הקונים וגם המוכרים נדרשים לשלם מס בעקבות עסקת המכר: מס רכישה לקונים ומס שבח למוכרים. רצוי לבדוק את כלל היבטי המיסוי עוד לפני שחותמים על החוזה ולקחת אותם בחשבון בשיקולי התמחיר.