מה‌ ‌זה‌ ‌בקשה‌ ‌לרכישת‌ ‌דירה‌ ‌מקבלן?‌

לקבלן בפרויקט בנייה יש מספר כובעים: הוא לא רק איש המקצוע הטכני שאחראי לבניית המיזם, אלא במרבית הפעמים הוא גם איש העסקים שעומד מאחורי הצד הרווחי-עסקי של הפרויקט, ומי שיש לו חלק מרכזי בעסקאות עם הרוכשים. הקבלן יכול לפעול לבדו, מטעם חברה או בשיתוף פעולה עם יזם. כך או כך מטרתו, מטבע הדברים, היא לשווק את הדירות בבניין או בפרויקט המגורים ולמכור אותן לקונים המעוניינים.

מכירת דירה שכזו היא מפגש רצונות של שני צדדים: מצד אחד הקבלן, שכאמור רוצה להרוויח כסף, ומאידך הרוכשים שמבקשים לעבור לבית חדש. לצורך כך הם מוכנים להשקיע כסף, זמן ומשאבים, כיוון שבחירת בית היא החלטה משמעותית ביותר בחייו של אדם. לא פעם הקבלן יבקש לעגן את מפגש הרצונות הזה באמצעות מסמך בקשה לרכישת דירה מקבלן.

מה זה מסמך בקשה לרכישת דירה מקבלן?

בקשה לרכישת דירה היא מסמך מקדמי לחתימה על הסכם מכר, שפעמים רבות מוצג לרוכש על ידי הקבלן במסגרת שלבים ראשוניים של משא או מתן או התעניינות מצד הקונה הפוטנציאלי בפרויקט. במסמך מופיעה התחייבות או הצהרה על נכונות של הרוכש לקנות את הדירה שבה דנו הצדדים, ולעיתים אף מופיעים בו מחיר הדירה, התחייבות בדבר מכירתה של דירה ספציפית מתוך כלל הדירות בבניין או בפרויקט, מפרט מכר ועוד. במעמד החתימה על טופס בקשת רכישה הרוכש יעביר תשלום מקדמה כלשהו לקבלן. 

לכאורה, טופס בקשת רכישה נשמע כמו מסמך לגיטימי ובלתי מזיק. אולם אם למשל תריצו עליו חיפוש בגוגל, תקבלו לא מעט אזהרות וכתבות שמציגות אותו באור שלילי. מדוע? כדי לענות על כך נסביר בקצרה על האופן שבו פועלים דיני החוזים במקרקעין.

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה

מתי מסמך נחשב כחוזה מחייב במקרקעין?

חוק המקרקעין קובע שחוזה רכישת דירה חייב להיערך בכתב. אולם, לא רק מסמך החוזה יכול להיחשב כהסכם לקניית דירה שחייבים לפעול לפיו: גם הסכם כתוב אחר, שמקיים את דרישות הדין עשוי להיות מוכר כחוזה מחייב.

כדי שמסמך יקבל תוקף משפטי כחוזה מחייב במקרקעין, הוא צריך לשקף את שלושת האלמנטים הבאים:

1. הצעה וקיבול – יש צד שמציע למכור דירה, והצד השני, שהוא הקונה, מקבל הצעה זו. 
2. מסוימות – במסמך ישנם פרטים ספציפיים של הנכס, הייחודיים לו כך שברור מהמסמך באיזה נכס בדיוק מדובר. 
3. גמירות דעת – קיימת עדות אובייקטיבית לרצונם של הצדדים להתקשר ביניהם בנוגע לנכס שהוא מושא המסמך. 

נראה אם כן שטופס בקשה לרכישת דירה מקבלן עשוי להיחשב כחוזה מחייב:

• הקבלן הוא המציע והקונה הפוטנציאלי מקבל את הצעתו.
• טופס בקשת הרכישה כולל פרטים על הדירה, ופעמים רבות דן בדירה ספציפית.
• עצם החתימה על טופס בקשת רכישת דירה מקבלן עשויה להעיד על גמירות דעת הצדדים להיקשר ביניהם .

מכאן בעצם החשש הגלום בחתימה על טופס בקשת רכישה לדירה מקבלן. מרבית האנשים יתייחסו לכך כאל הסכמה בלתי מזיקה ובלתי מחייבת, אולם בפועל הדבר יכול לכבול אותם לחוזה. זאת מבלי שעורך דין יעבור על החוזה ותנאיו ויבחן מראש את הדירה (למשל מבחינת היתרי בנייה, אישורים וכיוצא באלה).

בנוסף לכך, ישנם קבלנים שלא כוללים התחייבות מצידם בתוך טופס הבקשה. כך עשוי להתקבל הלכה למעשה חוזה רכישת דירה מקבלן שבו לקבלן אין התחייבות כלשהי. כיוון שחוזי מקרקעים חייבים להיערך בכתב, קיים חשש שהסכמות שהצדדים הגיעו אליהן בעל פה אבל לא נכללות בטופס הבקשה לא יהיו בעלות תוקף משפטי. 

אז מה עושים?

אפשר פשוט להחליט שלא חותמים ללא עורך דין. כאמור, רכישת דירה היא עניין חשוב, ולכן מומלץ לעורך תהליך מסודר: לבחור עורך דין טוב, לקרוא מראש על הפרויקט שאתם מתעניינים בו, לברר על עלויות שנלוות לרכישת הדירה עצמה (כמו למשל תשלום שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן). כך תחתמו על טופס בקשה לרכישת דירה מקבלן אחרי שעורך הדין בחן את המסמך ואישר כי מדובר במסמך אמין שמייצג גם את האינטרסים שלכם.

חשוב לזכור – בקשה לרכישת דירה מקבלן אינה בהכרח דבר רע. לפעמים היא אכן מבטאת את מפגש הרצונות של הצדדים, והקבלן מתחייב לשמור לכם דירה ספציפית (למשל דירה בקומה מסוימת או עם נוף יפה). במקרה כזה, אם אתם מרגישים צורך לחתום על המסמך כיוון שאתם חוששים שהדירה 'תחטף' אם לא, הקפידו לוודא שהמסמך מאפשר לכם לחזור בכם. למשל לבטל את ההסכמות בין הצדדים תוך זמן שייקבע, כל עוד לא נחתם בתקופת הזמן הזו הסכם מכר. 

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה