מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38/2?

עמוד הבית > עמודי השוואה > נדל"ן > מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38/2

בשנים האחרונות כאשר מסיירים ברחובותיהם של ערים ויישובים, נתקלים לא פעם בשלט "כאן יבוצע פרויקט תמ"א 38/2" או "כאן יחל פינוי בינוי". מה ההבדל בין השניים ומה מטרתם? הנה כל מה שצריך לדעת:

מהי התחדשות עירונית?

רשויות מקומיות שונות והרשות להתחדשות עירונית מכריזות על מיזמים של התחדשות עירונית בשטחי הערים והיישובים השונים בארץ. הכוונה היא לפרויקטים שתפקידם לשדרג בניינים ובתי מגורים ישנים: לחזק את התשתיות, לשפר את הנראות של הבניין וסביבתו, למגן בתי מגורים ולייפות שטחים ציבוריים כמו גינות ורחובות. 

איך עושים את זה? במיזמי התחדשות עירונית הדירות הקיימות נהרסות ונבנות במקומן דירות חדשות או לחלופין הדירות הקיימות עוברות שיפוץ והרחבה. באופן עקרוני, כל הצדדים אמורים להרוויח מהמהלך: בעלי הדירות לא נדרשים לשלם את עלויות השיפוץ, פני העיר משתדרגים והיזם או הקבלן שמובילים את הפרויקט בונים בו עוד דירות חדשות.

פרויקטים של התחדשות עירונית מנוהלים באופן מדינתי או באופן פרטי על ידי יזם. כאמור, הם יכולים להוות הזדמנות טובה בעבור בעלי דירות ישנות, שדירתם תשופץ, תחוזק ותמוגן. 

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה

סוגי מסלולים בהתחדשות עירונית

לפי הרשות להתחדשות עירונית קיימים שלושה מסלולים מרכזיים שבאמצעותם ניתן לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית:

1. מסלול הרשויות המקומיות – הרשות היא יוזמת הפרויקט והיא השחקן המרכזי שפועל לקידומו. כדי לעשות זאת, הרשות מגישה בקשה לשר השיכון והבינוי, והוא מגדיר את השטח הרלוונטי כ"מתחם פינוי בינוי".
2. מסלול היזמים – גורמים פרטיים הם שמניעים את תהליך ההתחדשות העירונית (ולא הרשות המקומית).
3. תמ"א 38 – תכנית המתבצעת פר בניין (ולא פר אזור). מטרתה היא חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. מבחינים בין תמ"א 38/1 ותמ"א 38/3 שבהם מרחיבים מבנה קיים לבין תמ"א 2 שבמסגרתה המבנה נהרס ונבנה מחדש. 

תמ"א 38 ופינוי בינוי

לפני שנענה על השאלה מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38/2 חשוב להבין קצת יותר לעומק מה זה פרויקט פינוי בינוי ומהי בדיוק תמ"א 38/2.

כאמור, מדובר בשני סוגי מסלולים שתפקידם לחדש ולחזק את המגורים. פינוי בינוי מתייחס לחלק נרחב יותר, כלומר לקבוצה של בניינים, לשכונה, לשיכון וכיוצא באלה. תמ"א לעומתו רלוונטית לבניין ספציפי. כדי לבצע כל אחד מהפרויקטים יש לקבל את הסכמת הדיירים לפרויקט. לרוב הדיירים יתבקשו לחתום על הסכם עם היזם או הקבלן המבצעים את הפרויקט. מדור בחוזה שבו יופיעו החובות והזכויות של אחד מהצדדים (היזם מול הדיירים), וכן פרטים כמו מועדי בנייה, מועדי פינוי, מגורים חלופיים וכיוצא באלה.

ישנם תנאים לפינוי בינוי ותנאים לתמ"א 38/2. כך למשל בשניהם יש לקבל את הסכמת הדיירים כדי להוציא את הפרויקט לפועל, אולם בשני המקרים תחת נסיבות מסוימות אפשר לבצע את הפרויקט גם אם לא כל הדיירים אישרו את ביצועו. בנוסף יש צורך היתכנות פיזית בשטח לביצוע הפרויקט וכמובן קבלת הכרה מהמדינה שמדובר בשטח שאפשר לבצע בו פרויקט של התחדשות עירונית. קיימים גם תנאים ספציפיים לכל פרויקט. כך למשל כדי לערוך פינוי בינוי הפרויקט חייב לכלול מספר סף של יחידות דיור. 

היבטי מיסוי בפרויקטים של התחדשות עירונית

אם בוחנים את העסקאות המתרחשות במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38/2 ניתן לראות אותן כעסקאות לרכישת זכויות החייבות במס: הדיירים הנוכחיים של הדירות מוכרים ליזמים את זכויות הבנייה שלהם בנכס. אולם המדינה מבקשת לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית, ולכן קבעה הקלות מס לפרויקטים אלה. 

כך בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38/2 הדיירים נהנים מפטור ממס שבח כל עוד היזם משלם מס רכישה. כדי ליהנות מהפטור במסגרת תמ"א 38/2 הדייר יקבל דירה אחת בלבד, שגודלה הוא עד 25% יותר מגודל הדירה שנהרסה. בפינוי בינוי בעלי הדירה ייהנה מפטור ממס שבח שבהתאם לקריטריונים מסוימים הנוגעים לשוויה של הדירה החדשה. 

פרויקט פינוי בינוי רלוונטי גם לסוגיה של היטל השבחה. כידוע, היטל השבחה מוטל על אדם שיש בבעלותו מקרקעין, והמקרקעין עברו השבחה כלשהי, למשל באמצעות פינוי בינוי. 

לאחרונה קבעה וועדת ערר דרך חדשה לחישוב היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בנוי. לפי החלטת הוועדה גובה היטל ההשבחה ייקבע על פי ההפרש בין שווי הדירות הישנות ובין השווי של קבלת הדירות החדשות העתידיות בפרויקט. כלומר מסתכלים על השווי הפוטנציאלי-מסחרי של הדירה ואמצעותו מחשבים את היטל ההשבחה. 

ההבדלים בין פינוי בינוי לתמ"א 38/2

	פינוי בינוי	תמ"א 38/2
קבלת הסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט	• עשויה להיות ארוכה ומורכבת, כיוון שנדרשת הסכמה של מספר רב של אנשים, שלא תמיד יש ביניהם קשר (למשל כמה בניינים בצד מסוים של רחוב).	• נחשבת פשוטה יחסית כיוון שנדרשת הסכמת הדיירים בבניין בודד.
משך הזמן עד קבלת אישור הרשויות לפרויקט	• ארוך. הליכי התכנון מפורטים וסבוכים יותר, משום שהם לא משפיעים רק על בניין בודד אלא על כל סביבת הפרויקט. לאחר אישור פינוי בינוי יש צורך בקבלת היתר בנייה.	• קצר. יש צורך בהוצאת היתר בנייה, אולם תכניות תמ"א מקודמות במהירות יחסית.
היכן הדיירים מתגוררים בזמן ביצוע הפרויקט?	• דירה חלופית.	• דירה חלופית. כדאי לשים לב שבתמ"א 38/1 הדיירים לא בהכרח יעברו לדירה חלופית (תלוי במה שנקבע בהסכם התמ"א).
שינוי בעלויות אחזקת הדירה	• מיזמי פינוי בינוי כוללים לרוב בנייה של בניינים גבוהים, בעלי חניון המתפרסים על פני שטח נרחב יחסית. לכן הוצאות ועלויות כמו ארנונה למשל עשויות לגדול בעקבות הפרויקט.	• פרויקט תמ"א 38/2 כולל במרבית הפעמים הרחבה של הבניין, ולכן הוצאות ועלויות כמו ארנונה למשל עשויות לגדול בעקבות הפרויקט.

 

בכל אופן, בשל העובדה כי מכירה וקניית דירה מהווה לרוב את העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם, אנו ממליצים להתייעץ בנושא עם עו"ד מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין.

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה