ההבדל בין ליווי עו"ד בקניית דירה לבין ליווי עו"ד למכירת דירה?

עמוד הבית > עמודי השוואה > נדל"ן > ההבדל בין ליווי עו"ד בקניית דירה לבין ליווי עו"ד למכירת דירה

בשעה טובה ומוצלחת החלטתם למכור את הבית, לקנות דירה חדשה או לרכוש בית מקבלן. בתהליך כזה רצוי מאוד להסתייע בעורך דין, ולרוב נהוג שכל צד 'מצטייד' בעורך דין שלו. זאת משום שבתהליך גיבוש הסכם מכירת דירה יש לקונים ולמוכרים אינטרסים שונים, ותפקידו של עורך הדין הוא לייצג את האינטרסים האלה באופן המיטבי. 

הפעולות שיבצעו עורכי הדין של כל צד עשויות להיות דומות יחסית, אולם כאמור כל צד ינסה למקסם את הרווח של הלקוח שלו, ולהפוך את העסקה למשתלמת יותר עבור הצד אותו הוא מייצג.

קבלת פרטים על הנכס ובדיקת הרישום

עורך הדין של רוכשי הדירה

בשלב הראשון עורך הדין יבחן את ה'פרטים היבשים' של הדירה: 

• אם מדובר בחוזה לקניית דירה מקבלן הוא יבדוק את הפרטים שמסר הקבלן או בא כוחו, כולל פרטים על היזם והקבלן, ופרטים על הדירה כמו גודלה, מספר החדרים בה וכן סוג הדירות הנוספות שיהיו בפרויקט. 
• אם מדובר בדירה יד שנייה עורך הדין יבקש לקבל פרטים על גודל הדירה, הצמדות (אם מדובר בבית משותף וקיימות כאלה), מה סוג הדירה וכן את הפרטים המדויקים של הבעלים.

עורך הדין יבצע בדיקת נסח טאבו של הדירה, יוודא שאכן יש התאמה בין הפרטים שמסר המוכר לבין מה שמופיע במרשם המקרקעין, ושהנכס הוצג לקונה כמו שהוא.

עורך הדין של מוכרי הדירה

יוודא שהפרטים שנמסרים לרוכשים הפוטנציאליים הם הפרטים המהימנים והנכונים כך שלא יעלו בעיות קנייניות בהמשך או לחלופין שהמוכר לא יואשם כמי שמנהל משא ומתן בחוסר תום לב או מסתיר מידע. 

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין

בדיקת הזכויות בנכס

עורך הדין של רוכשי הדירה

תפקיד חשוב נוסף של עורך הדין של הקונים הוא לבדוק את טיב הזכויות בנכס. כלומר האם המוכר שמציג את עצמו כבעלים הוא אכן הבעלים, האם יש שיעבודים, עיקולים או הערות אזהרה לטובת רוכש אחר על הדירה. בדיקה זו תפקידה לוודא שהזכויות בנכס אכן ניתנות להעברה כך שאפשר לערוך לגביו הסכם מכר לדירה. לרוב עורך הדין יסייע גם ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים.

אם יש בעיה עם הזכויות בנכס, למשל אם קיימת הערת אזהרה לטובת רוכש אחר, יכול להיות שעסקת המכירה לא תצא לפועל. אחרי שעסקת המכירה תושלם, ניתן להיעזר בעורך הדין כדי להעביר את הבעלות הרשומה בדירה על שמו של הרוכש. 

עורך הדין של מוכרי הדירה

כאמור, עורך הדין של הרוכשים יעודד אותם לרשום הערת אזהרה לטובתם על הנכס. לכן, מנגד, עורך הדין של המוכרים יקפיד לוודא שהערת אזהרה כזו תרשם רק אם המוכרים מילאו את הצד שלהם בעסקה. אם הקונים יפרו את ההסכם בינם לבין המוכרים, עורך הדין יסייע במחיקת הערת האזהרה באמצעות מנגנון של ייפוי כוח בלתי חוזר.

בנקודה זו על קונה ומוכר הדירה לבדוק את מרכיבי המס המגולמים בעסקה: שלב קריטי בעסקת מכר מקרקעין הוא בחינת ההיבט המיסויי של העסקה. המוכר נדרש לשלם מס שבח ולעיתים היטל השבחה ועל הקונה מוטל מס רכישה. יש לבדוק את החבויות ולערוך תכנון מס מיטבי שיכול לחסוך לצדדים לא מעט כסף. בירור זה קריטי גם לשם בחינת כדאיותה הכלכלית של העסקה ועל כן מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה במקרקעין אף לעניין זה.

ניהול המשא ומתן ועריכת חוזה המכר

בין אם מדובר בעורך הדין של הרוכשים או של המוכרים, בין אם עסקינן בחוזה קניית דירה יד שניה או מקבלן – שלב עריכת ההסכם שנולד בעקבות המשא והמתן הוא ללא ספק השלב החשוב ביותר ומהווה את ליבת עבודתו של עורך הדין בתהליך רכישה ומכירה של דירה.

בשלב זה הצדדים ידונו באופן העברת התשלום (פריסת התשלומים והסכום שישולם), במועד העברת החזקה בדירה, פריטים שיישארו בדירה (אם מדובר בדירה יד שנייה) ועוד עניינים הדרושים להשלמת העסקה. עורכי הדין יעלו את כלל ההסכמות על הכתב ובעצם יגבשו את חוזה המכר של הדירה (הסכם מכר דירה יד שניה). בשלב זה יעבירו עורכי הדין של הצדדים את טיוטות ההסכם ביניהם. הם יעברו על סעיפי החוזה השונים, יוודאו שהכתוב אכן תואם את מה שנקבע בשלב המשא ומתן, שהאינטרסים של הלקוח שלהם באים לידי ביטוי ויתקנו את נוסח החוזה במידת הצורך. 

אחרי סבב התיקונים מגיעים לנוסח ההסכם המקובל על שני הצדדים וחותמים על ההסכם בנוכחות עורכי הדין.

עלות עורך דין במכירת דירה

ההמלצה לגובה עמלת עורך דין קניית דירה יד שנייה היא 0.5% מסכום העסקה + מע"מ לבין 1.5% מסכום העסקה+ מע"מ (כך לפי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) תש"ס-2000).

אבל כדאי בעיקר לדעת שאין חוק קבוע בעניין שכר טרחה עורך דין במכירת דירה: עורך הדין רשאי לגבות כל סכום שהוא, כאשר פעמים רבות הסכום הזה נגזר מאופי העסקה. כלומר, אם מדובר בעסקה שדורשת עבודה מרובה, וכוללת יצירת חוזה מסובך או החלפה מאסיבית של טיוטות או ענייני מס (כמו למשל הפחתת מס שבח, ניהול חשבון נאמנות, דירה שהועברה במתנה או בירושה), מובן שעורך הדין יגבה סכום גבוה יותר.

התחל בעריכת הסכם מכירת דירה אונליין

עריכת הסכם קניית דירה אונליין – חוסכים זמן ופועלים באינטרנט

כיום אפשר וכדאי להיעזר בשירותים של עורך דין לקניית דירה או עורך דין למכירת דירה. עריכת ההסכם תגן עליכם ועל האינטרסים שלכם בעת ביצוע עסקת המכירה או הרכישה.

ההבדלים בין עו"ד רכישת דירה לעו"ד מכירת דירה

	עו"ד רכישת דירה	עו"ד מכירת דירה
בדיקת הרישום	• עורך הדין יוודא שהדירה המוצעת למכירה היא הדירה כפי שהיא מופיע ברישומי המקרקעין.	• עורך הדין יבדוק את הרישום כדי להגן על הלקוח שלו מטענות של הסתרה, אי גילוי או חוסר תום לב.
בדיקת הזכויות בנכס	• עורך הדין יבדוק מהן הזכויות הרשומות בנכס ויציע לרשום הערת אזהרה לטובת הקונים.	• עורך הדין יוודא שהערת אזהרה נרשמת רק אם הרוכשים קיימו את חלקם בעסקה.
מו"מ וגיבוש חוזה מכר	• עורך הדין יעיר הערות ויכתוב גרסאות לחוזה כדי שהוא 'ישתלם' ללקוח שלו.	• עורך הדין יעיר הערות ויכתוב גרסאות לחוזה כדי שהוא 'ישתלם' ללקוח שלו.