שכר טרחה עורך דין קבלן אל מול עורך דין רוכש דירה

עמוד הבית > עמודי השוואה > נדל"ן > שכר טרחה עורך דין קבלן אל מול עורך דין רוכש דירה

כאשר רוכשים דירה מקבלן, צריך לקחת בחשבון לא מעט תשלומים וסידורים, שאינם חלק ממחיר הדירה עצמה. בין התשלומים שצריך לשלם קיימת גם הדרישה מצד הקבלן או החברה שעימה הוא עובד לשלם לעורך הדין שמלווה את הפרויקט. האם עורך הדין משמש גם כעורך הדין שלכם, הרוכשים? האם חוזה רכישת דירה מקבלן מחייב תשלום? מהי העלות השירות הזה? אספנו עבורכם כל מה שצריך לדעת.

מה תפקידו של עורך הדין של הקבלן?

בכל פרויקט בנייה, הקבלן הוא לא רק איש המקצוע שאחראי על הקמת הפרויקט, אלא הוא גם איש עסקים (הקבלן עצמו או חברה שמטעמה או איתה הוא עובד). כאיש עסקים המבצע התקשרויות ומקבל שירות מגורמים שונים, הקבלן מסתייע בבעלי מקצוע שונים. אחד מהם הוא עורך הדין של הפרויקט. 

במרבית המקרים מדובר בעורך דין שקיימת היכרות בינו לבין הקבלן, כיוון שהם עבדו במספר פרויקטים משותפים בעבר. עורך הדין מלווה היבטים משפטיים שונים של הפרויקט, ובין השאר גם את תהליך החתימה על חוזה המכר. פעמים רבות, כחלק מההסכם בין הרוכשים לבין הקבלן, הרוכשים מתבקשים לשלם סכום מסוים לעורך הדין על שירותיו, כאשר לא הם אלה ששכרו אותו מלכתחילה.

האם עורך הדין של הקבלן הוא גם עורך הדין של הרוכש?

רגע לפני שנענה על השאלה שבכותרת, נבין למה משמש עורך דין מקרקעין בעת רכישת דירה. לעורך הדין של הקונים יש שני תפקידים חשובים:

  1. לערוך בדיקות מקדמיות בטרם הכניסה לדירה – למשל בדיקות הנוגעות לקיומה של הערת אזהרה, בעלות בנכס, היתרים, אישורים וכיוצא באלה.
  2. לייצג את האינטרסים של הקונים במשא ומתן על רכישת הדירה – לוודא שהרצונות שלהם והזכויות שלהם באים לידי ביטוי בחוזה המכר.

בעת רכישת דירה מקבלן, תפקידו השני של עורך הדין נעשה קריטי יותר. זאת משום שלא מדובר בין שני צדדים 'פשוטים' שעורכים ביניהם חוזה, אלא בעסקת מכר שאחד הצדדים לה הוא קבלן, יזם או חברה. כלומר צד מתוחכם, בעל ניסיון רב ואינטרס מובהק לרווח כלכלי. נהוג לומר שבמקרה כזה קיימים פערי כוחות מובנים בין הצדדים: הקבלן המנוסה שסוגר עסקאות רבות תמורת כסף רב, מול קונה בודד, שאינו איש עסקים.

לכן, למרות שעורך הדין של הקבלן יכול לשמש כפונקציה המשפטית לעריכת החוזה בין הקבלן לבין הקונים, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין שייצג את הצד הרוכש בלבד. עורך דין כזה יבדוק למשל אם סעיפי החוזה אינם מוטים לטובת הקבלן, שתנאי החוזה אינם דרקוניים ושהסכמות שהתקבלו בעל פה מצאו את מקומן גם בחוזה הכתוב. 

הגבלת שכ"ט ברכישת דירה מקבלן

חשוב לציין: הדרישה לשלם שכר טרחה של עורך דין של הקבלן אינה דרישה בלתי סבירה, והיא מופיעה ברוב ההסכמים שקבלנים מציעים היום. אולם, מתוך ההבנה שעורך דינו של הקבלן לא תמיד מייצג את האינטרסים של הרוכש, המדינה הגבילה את התשלום שישלמו הרוכשים לעורך דין הקבלן. 

כך החל מ2015 הוחלט בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות) כי לעורך הדין ישולם סכום בגובה של מקסימום 5000 שקלים או 0.5% ממחיר הדירה, לפי הנמוך מבין השניים. מעניין לדעת שההוראה הזו לא כוללת דירות יקרות שעולות למעלה מ4.6 מיליון שקלים. דירות אלה הוחרגו מתוך המחשבה שלמי שרוכשים אותן יש כוח מיקוח מול הקבלן (וכל הנראה לא מדובר ב'אדם הפשוט' אלא באיש עסקים מנוסה או באדם בעל ממון רב). 

ראוי לציין שגובה שכר הטרחה שישלמו הרוכשים לעורך הדין שלהם אינו מוגבל על פי חוק. כלומר באופן עקרוני עורך הדין יכול לגבות כל סכום שהוא. מובן שהיבטים הנוגעים לתחרות ויעילות ישפיעו על המחיר בפועל, אולם באופן עקרוני יש ביכולתו של עורך דין הרוכשים לגבות כל שכר טרחה שיבקש. 

עם זאת, לפי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) תש"ס-2000, כאשר מדברים על רכישת דירה מומלץ לגבות שכר טרחה שנע בין 0.5% מסכום העסקה + מע"מ לבין 1.5% מסכום העסקה+ מע"מ. לא מדובר בהוראה מחייבת אלא בהמלצה, שעורכי הדין לא מחויבים לעמוד בה.

ההבדלים בין שכר טרחה של עורך דין קבלן לבין עורך דין הרוכש

 

עורך דין הקבלן

עורך דין הרוכש
מי ישתמש בשירותיו?• בעיקר הקבלן. עם זאת, הרוכשים יכולים להסתייע בו ולרוב עורך דין הקבלן ישמש כפונקציה המשפטית בחתימת חוזה המכר.• הקונים בלבד.
איזה סוג עורך דין רלוונטי לעסקה?• עורך דין מקרקעין.• עורך דין מקרקעין.
עלות עורך דין קניית דירה• עד 5000 שקלים או 0.5% ממחיר הדירה, לפי הנמוך מביניהם.• בהתאם לדרישת עורך הדין.
מגבלה לפי חוק• קיימת מגבלה לפי תקנות שנכנסו לתוקפן בשנת 2015.• עלות עורך דין קניית דירה אינה מוגבלת לפי חוק כלשהו. עם זאת קיימות המלצות של לשכת עורכי הדין שניתן להיעזר בהן כדי לקבל אומדן על גובה שכר הטרחה הלגיטימי.

 

בכל אופן, בשל העובדה כי מכירה וקניית דירה מהווה לרוב את העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם, אנו ממליצים להתייעץ בנושא עם עו"ד מומחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין.

התחל בהליך בחירת עורך דין לקניית דירה

רוצים לדעת עוד על ההבדל בין עורך דין קבלן אל מול עורך דין רוכש דירה?

  • הסכם מכר דירה הינו הסכם חשוב לצורך קיום העסקה ולהגנה על האינטרסים שלכם.
  • אל תתפשרו על הסכמים "מוכנים מראש". היוועצו ותנו לעורך דין מומחה לערוך עבורכם את הסכם המכר.
  • עורך דין מומחה בנדל"ן ועסקאות מכר ילווה אתכם בתהליך מא' ועד ת'.
עורך דין לקניית דירה
לפרטים נוספים
לשיחת ייעוץ חינם עם עו"ד מומחה
דילוג לתוכן